Дещо про «Звичайну ціну»

ВыдгукиВАРТІСТЬ МАЙНА З МЕТОЮ СТРАХУВАННЯ” ТА ОЦІНЮВАЧІВ

„Звичайна ціна”, — саме таку назву має підпункт 1.20. Закону України „Про оподаткування прибутку підприємств”. Редакцію даного підпункту з 1 липня 2004 року було дещо змінено. А саме зазначено, що з метою оподаткування термін „справедлива вартість”, „ринкова вартість”, „чиста вартість реалізації”, які використовуються в національних положеннях (стандартах) бухгалтерського обліку та національних стандартах з питань оцінки майна і майнових прав, прирівнюються до терміну „звичайна ціна”.

         Оцінка майна, майнових прав — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. (згідно Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)

Офіційна поява професії оцінювача і розвиток оціночної діяльності в Україні зв’язана зв’язана з початком приватизації.

          Оцінка — бізнес, що вимагає наявності сертифіката суб’єкта оцінної діяльності виданого Фондом Державного майна України. Для рядового споживача це означає, що необхідно вибрати неодмінно сертифікованого оцінювача. У іншому випадку, звіт не буде мати юридичної чинності.

 

В усьому світі, незважаючи на існування в різних країнах значного числа оцінювачів, оцінка не вважається масовою спеціальністю. Більш того, ця спеціалізація розцінюється як елітарна, тому що до послуг оцінювачів прибігають у більшості випадків не громадяни, а інші професіонали — аудитори, юристи, брокери, що працюють з нерухомістю, банківські службовці. В умовах активного реформування відносин власності потреба в послугах по оцінці майна і майнових прав закономірно зростає.

Оцінка майна стає широко затребуваною, з’являються такі актуальні проблеми, як примусове відчуження майна за рішенням суду, проблеми земельної реформи, податкової застави, дозволу майнових суперечок і т.д., вирішення яких багато в чому визначається об’єктивністю оцінки вартості.

 

Проведення незалежної оцінки потрібно в цілому у ряді випадків.

Обов’язкове проведення оцінки регламентується Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

 

     Оцінка обов`язкова у випадках:

— створення підприємств на базі державного майна або майна, що є в комунальній власності;

— реорганізації, банкрутстві, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна;

— виділення або визначення частки майна в спільному майні, у якому є державна частка;

— визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситися майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виходу учасника або засновника із складу такого товариства;

— приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є в комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

— визначення чистих активів акціонерних товариств;

— переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

— оподаткування майна згідно з законом;

— визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

— в інших випадках за рішенням суду або в зв’язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

— визначення збитків або розміру відшкодування, під година вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

 

Дуже часто послуги оцінювача вимагаються для оцінки доцільності й ефективності інвестування коштів у даний об’єкт. А деякі власники вдаються до допомоги оцінювачів, щоб довідатися який потенціал майна що їм належить, для прийняття управлінських рішень.

 

Крім того, дуже часто замовляють проведення незалежної оцінки для цілей:

— продажу-придбання майна;

— здачі в оренду, передачі права оренди, лізингу

— одержання кредиту під його заставу

— страхування

— внесення в статутний капітал підприємства

— реструктуризації, ліквідації підприємства

— проведення конкурсів, аукціонів, торгів;

— розподілу, спадкування, дарування;

— обчислення податку, держмита, зборів;

— передачі в довірче керування;

— складання шлюбного контракту.

 

Деякі з випадків обов’язковості проведення оцінки вимагають окремого пояснення. Порядок проведення переоцінки основних засобів у бухгалтерському обліку суб’єктів господарювання усіх форм власності регулюється Стандартом бухгалтерського обліку №7 „Основні засоби”. У його нинішній редакції підприємство може переоцінювати об”єкт основних засобів, якщо залишкова вартість цього об”єкта суттєво відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу. У разі переоцінки об”єкта основних засобів на ту саму дату здійснюється переоцінка всіх об”єктів групи основних засобів, до якої належить цей об”єкт.

 

Тобто, якщо, наприклад, Страховик протягом 2004року продав за ціною нижчою ніж балансова один комп”ютер або один автомобіль, то на ту саму дату Страховик мав би здійснити переоцінку всіх об”єктів групи основних засобів, до якої належить цей об”єкт. Подібна ситуація має також турбувати Страховика, коли він, наприклад, виплатив страхувальнику у зв”язку з настанням дорожньо-транспортної пригоди повну страхову суму застрахованого автомобіля, отримавши (як „спадок” від ДТП) якусь решту обладнання.

 

Вартість цієї „решти” має бути взята на баланс Страховика за „звичайною ціною”, що має бути визначена експертним актом оцінщика. При цьому, керівництву Страховика дуже важливо пам”ятати, що переоцінка основних засобів тієї групи, об”єкти якої вже зазнали переоцінки, надалі має проводитись з такою регулярністю, щоб їх залишкова вартість на дату балансу суттєво не відрізнялася від справедливої вартості. Відповідно до Статтей 1, 9 та 10 Закону України „Про страхування” визначено, що страхова сума – це є грошова сума, в межах якої страховик відповідно до умов страхування зобов”язаний провести виплату при настанні страхового випадку.

Розмір страхової суми визначається договором страхування або чинним законодавством під час укладання договору страхування чи зміни договору страхування. При страхуванні майна страхова сума встановлюється в межах вартості майна за цінами і тарифами, що діють на момент укладання договору, якщо інше не передбачено договором страхування. Якщо майно застраховане у кількох страховиків і загальна страхова сума перевищує дійсну вартість майна, то страхове відшкодування, що виплачується усіма страховиками, не може перевищувати дійсної вартості майна.

Згідно Постанови Кабінету Міністрів України № 1440 „Про затвердження Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” з 1.10.2003 року набрав чинності Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна та майнових прав”. За даним Стандартом, „дійсна вартість майна для цілей страхування” визначається уповноваженою особою, що має відповідну ліцензію – суб’єкта оціночної діяльності.

Якщо договори страхування, об”єктами яких є майнові інтереси, пов”язані з воло-дінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) укладаються без експертного висновку «дійсної вартості майна для цілей страхування», — то це, не відповідає вимогам вищезазначеної Постанови Кабінету Міністрів України № 1440 „Про затвердження Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав”. Не визначення “дійсної вартості для цілей страхування” за вимогами Національного стандарту №1 та статті 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” протирічить вимогам пункту 5.4.6. Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», відповідно до якого будь-які витрати зі страхування ризиків загибелі врожаю, транспортування продукції, екологічної та ядерної шкоди, майна, кредитних та інших комерційних ризиків платника податку відносяться до складу валових витрат платника податку. Страховий платіж (страховий внесок, страхова премія) – плата за страхування, яку страхувальник зобов”язаний внести страховику згідно з договором страхування.

 

     Страховий тариф – ставка страхового внеску з одиниці страхової суми за визначений період страхування. За умов відсутності експертного висновку щодо “дійсної вартості для цілей страхування”, сума страхового платежу (страхового тарифу чи страхової премії), сплачена страхувальником по договорам страхування, об”єктами яких є майнові інтереси, пов”язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) є такою, що неправомірно віднесена до валових затрат такого страхувальника – юридичної особи.

 

Державна податкова інспекція у Печерському районі м.Києва листом від 29квітня 2004 року за №13771\10\31-211 визнала, що „віднесення юридичними особами — страхувальниками сплачених сум страхових платежів по договорам страхування, об”єктами яких є майнові інтереси, пов”язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном (майнове страхування) до валових витрат є правомірними тільки за умов наявності експертного висновку „дійсної вартості майна для цілей страхування”, визначеної згідно до пунктів 3, 31, 32, 33 Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” та статті 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

 

Звичайно, це не є узагалюнююче податкове роз”яснення, яке надається виключно Державною податковою адміністрацією України, але з огляду на діючу редакцію пункту 1.20. Закону України „Про оподаткування прибутку підприємств” додатково чекати на подібне узагальнення страхувальникам не треба. Реалізація вимоги обов’язковості проведення оцінки з метою визначення розміру державного збору зокрема, по ряду угод (у першу чергу зв’язаних з нерухомим майном) розмір державного збору визначається як частина вартості, зафіксованої в договорі.

 

Діюча на сьогоднішній день Постанова Кабінету Міністрів України встановлює, що розмір держмита по договорах закупівлі-продажу нерухомого майна не може бути нижче його вартості, зазначеної у відповідних довідках бюро технічної інвентаризації. У той же час, статтею 9 Закону про оцінку передбачено, що нормативно-правові акти, що стосуються ціни (вартості) майна не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна.

 

Зазначу, що в Україні з листопада 2004 року діє два положення (національні стандарти) оцінки майна, прийняті Постановами Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003року „Про затвердження Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” та № 1442 від 28.10.2004року „Про затвердження Національного стандарту №2 „Оцінка нерухомого майна”.

 

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» накладає певні обмеження щодо проведення оцінки майна: Не допускається проведення оцінки майна що належить:

— оцінювачу, чи його родині,

— підприємству, у якому він працює або засновникам цього підприємства Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями зазначених обмежень, визнаються недійсними.

 

У ході проведення оцінки визначається вартість об’єкта. Вартість є суспільно визнаним еквівалентом цінності об’єкта оцінки, вираженим у грошовій формі, ціна — це сума грошей, за якої здійснюється перехід правий на об’єкт оцінки від однієї сторони угоди до іншої сторони. Оцінка майна і майнових прав, як процес визначення їхньої вартості, завжди націлена на визначену область використання її результатів. Саме тому при проведенні оцінки визначається конкретний вид вартості об’єкта оцінки як ймовірна сума грошей, що може бути отримана за об’єкт оцінки на дату оцінки виходячи з передбачуваних умов угоди, для цілей якої проводиться оцінка. Професійний оцінювач дає кваліфіковану відповідь усього лише на єдине питання: «Скільки це коштує?».

 

Різноманіття варіантів питань «Скільки», на які в стані відповісти той чи інший професійний оцінювач, є відображенням його знань і практичного досвіду:

— скільки майно коштує для ринку;

— скільки потрібно вкласти, щоб одержати заданий економічний ефект;

— скільки коштує майнова частка в передбачуваному корпоративному бізнесі;

— скільки коштує той чи інший обсяг правий у діючому підприємстві;

— скільки коштує майновий комплекс, на базі якого діє підприємство , Найбільше часто оцінювачем визначається ринкова вартість об’єкта оцінки.

 

Ринкова вартість (згідно Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав») – це вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. Ринкова вартість, що визначається оцінювачем, завжди ймовірна величина, тобто вона відображає одночасно найбільш ймовірну й обґрунтовану з погляду оцінювача ціну, що може одержати продавець за об’єкт оцінки, і саму вигідну ціну, що можуть погодитися заплатити на дату оцінки покупці.

 

Слід зазначити, що при визначенні ринкової вартості оцінювач завжди виходить із припущення, що продавець заради досягнення максимального фінансового ефекту від угоди купівлі-продажу буде здійснювати комплекс необхідних маркетингових заходів, що забезпечують продаж на ринку об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, найкращим способом, включаючи необхідний для цього період експозиції на ринку. Теоретичною базою процесу оцінки є набір оціночних принципів. Принципи оцінки являють собою базові соціально-економічні фактори і закономірності, що формують вартість майна і покладені в основу методичних підходів оцінки. Принципи оцінки можна диференціювати на чотири категорії:

1) принципи, засновані на уявленнях користувача;

2) принципи, зв’язані з експлуатацією об’єкта;

3) принципи, зв’язані з зовнішнім ринковим середовищем;

4) принцип найкращого і найбільш ефективного використання.

Ці принципи взаємозалежні. При оцінці повинні бути задіяні всі принципи, однак вони можуть бути використані з різним ступенем значимості.

 

Ступінь значимості кожного принципу оцінки визначається конкретною ситуацією, що складається при оцінці того чи іншого об’єкта. До найбільш загальних принципів оцінки майна можна віднести принципи корисності, заміщення, чекання, попиту та пропозиції, внеску, найбільш ефективного використання. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації об’єкта вибирається той, котрий забезпечує найбільш ефективне використання його функціональних можливостей і, тим самим, приносить найбільшу вартість. Це основний принцип оцінки, тому що він визначає вибір факторів, що впливають на вартість об’єкта, і, таким чином, формує зміст інших груп принципів, заснованих на уявленнях власника (користувача), зв’язаних з експлуатацією об’єкта та з ринковим середовищем.

Найкраще і найбільш ефективне використання — це використання об’єкта, що:

• юридично дозволене;

• технічно можливе;

• економічно доцільне;

• дає найбільшу вартість оцінюваного об’єкта. Методичною основою оцінки майна і майнових прав виступає комплекс методичних підходів, а саме, загальні способи визначення вартості майна, що ґрунтуються на принципах оцінки. Вони підрозділяються на:

• витратний

• дохідний;

• порівняльний

 

У ході оцінки використовуються кілька методичних підходів, а також комбінації названих підходів. Витратний підхід припускає оцінку вартості об’єкта виходячи з вартості його відтворення в цінах на дату оцінки з подальшим коректуванням на суму зносу. Дохідний підхід припускає оцінку вартості, виходячи з можливостей об’єкта приносити доход. Порівняльний підхід заснований на оцінці вартості об’єкта виходячи з поточної вартості аналогічних об’єктів. Результатом застосування різних підходів до оцінки одного об’єкта є одержання різних значень вартості. Як остаточну величину вибирається, як правило, одне зі значень (рідше середнє, середньо зважене чи інтервальне).

 

Жоден з підходів не має вирішальних переваг перед іншими. Кожний з них використовується для конкретних об’єктів і цілей оцінки. Названі підходи мають цілий ряд різновидів, наявність яких визначено розходженнями в об’єктах оцінки. Одержуваний клієнтом звіт про оцінку повинен відповідати вимогам законодавчих і нормативних документів. Звіт про оцінку повинний містити в собі

• опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;

• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а в разі споживи — рядків дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

• мету проведення оцінки та обгрунтування вибору відповідної бази оцінки;

• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка;

• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

• виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;

• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;

• висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;

• зміст застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду — відповідні пояснення та обгрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під година її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

• висновок про вартість майна;

• додатки з копіями усіх вихідних даних, а також у разі споживи — інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки Тільки в такому випадку звіт має юридичну чинність.

 

У противному ж — гроші, заплачені за його складання, будуть витрачені даремно. Вартість повноцінного звіту, виконаного відповідно до нормативних актів, у залежності від виду оцінюваного майна, коливається від 320 до декількох тисяч гривень. Кількість нормативних актів регулюючих оцінку майна складає більше 200.

Однієї з основних норм закону захищаючих інтереси замовника оцінки є пункт 55 Національного стандарту №1 «Оцінювачі та суб’єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством».